もしあなたが不動産投資を勉強し始めて、サイトや雑誌などを眺めていると、
最初に気になってくるのは「利回り」という耳慣れないワードではないでしょうか。
投資の未経験者にとってはどんな意味があるのか、また何を表しているのか、
よくわからないかもしれません。
また、「利率はなんとなく聞いたことがあるけれど、利回りと何が違うの？」
と疑問に思っている方も多いでしょう。
そこで今回は初心者の方にもわかりやすく、不動産投資の利回りについて、
選ぶ際の目安をわかりやすく紹介させていただきます。
利回りとは？
利回りとは、投資額に対する利息も含めた「年間収益の割合」のことです。
不動産や株式、債券などの資産運用で、
投資額に対して毎年どれくらいの収益が得られるかを
％（パーセント）で表しています。
「不動産投資での利回り」は、
不動産の購入価格に対する年間の家賃収入の割合になります。
例えば・・・
3,000万円で購入したマンションを、家賃10万円で賃貸した場合の利回りを計算すると
10万円×12か月÷3,000万円×100＝4％
つまり、このマンションは利回りが4％ということになります。
ちなみに「利率」とは、銀行の預金額や投資金額に対する、
毎年受け取れる「利息の割合」のことで少し異なります。
不動産投資の利回りの種類とは？
「不動産投資での利回り」には、
- 表面利回り
- 実質利回り
の2種類があります。
表面利回り
表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、
不動産物件の価格に対する年間の家賃収入の割合を表しています。
不動産物件の広告や閲覧サイトなどでは、表面利回りを掲載しています。
そのため、不動産投資を検討中の人は、最初に表面利回りをチェックして、
その物件が投資をするのに適格かどうかを判断しています。
ここで注意しなければならないのは、
表面利回りには物件の維持費などは反映されていないことです。
実際に得られる収益を表す値ではないことを頭に入れておきましょう。
表面利回りの計算式：年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
実質利回り
実質利回りは、ネット利回りとも呼ばれます。
物件価格に対する家賃収入の割合を表している点では表面利回りと同じですが、
実質利回りは、
- 不動産物件を購入するのにかかった費用
- 物件を維持するのにかかる諸経費
を反映させるので、実際に得られる収益の割合を表しています 。
つまり「実質利回り」の方が「表面利回り」よりも
手元に残るお金を計算する精度が高いということになります。
主な諸経費
- 購入時の諸経費となるもの（物件価格にプラスするもの）
- 仲介手数料
- 司法書士報酬
- 印紙代
- 登記費用 など
- 物件を維持するのにかかる諸経費（年間の家賃収入から差し引くもの）
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 修繕費用
- 水道光熱費
- 出張費用 など
実質利回りの計算式
(年間収入-物件を維持するのにかかる諸経費)÷(物件価格＋購入時の諸経費)×100
物件を選ぶ際の目安は？
不動産では、基本的に販売価格の安い物件は利回りが高くなる傾向にあります。
新しい物件よりも築年数が古い物件、あるいは、
都心よりも地方の物件の方が利回りは高くなっています。
初心者でもチャレンジしやすいマンションを例に見てみると、
築年数の古い物件の場合、表面利回りが8％を超える物件も多いようです。
ただ、諸経費を考慮すると、8％超の物件でも実質利回りは、5～6％程度になります。
新しいマンションの場合は、表面利回りが6～7％の物件が多く、
この場合、実質利回りは4～5％程度になります。
つまり、新築であっても中古であっても
市場に出ている投資用マンションの「実質利回り」の傾向は、
おおむね5％前後ということになります。
そこで、投資用マンションを選ぶ際は安全策として、
ひとまず「実質利回りが5％以上 」であることを目安にすると良いでしょう。
【初心者】不動産投資の利回りとは？選ぶ際の目安をわかりやすく紹介 おわりに
いかがでしたでしょうか。
「利回り」は、不動産投資で購入する物件の収益を推定するのに適しています。
覚えておきたいのは、物件検索サイトで表示されている「利回り」は
あくまで「表面利回り」であることが多いこと、
実際の収益力を図るには「実質利回り」を必ず確認しておくことが肝要です。
まずは自分で「表面利回り」と「実質利回り」を計算したうえで、
投資効率のいい不動産投資の物件を見つけられるようになってください。
そして、購入時の利回りがいつまでも続くわけではなく、
- 築年が経過するごとに家賃が下がる
- 修繕費用が増える
などすることで実質利回りは低下していくことを想定したシュミレーションを
組んでみてください。
適正なメンテナンスや修繕、リノベーションなどのコストを勘案したうえで、
収益力を維持するにはどれくらいの「利回り」が安全圏か
を知ることが購入の第一歩です。
物件の購入にあたっては、事前に検討している物件の種類とエリアから、
その物件の利回りと平均利回りを比較したうえで、
将来の利回り状況を把握するためにも、
数年間の収支シミュレーションを作成し検討しましょう。
初心者の方は、ここまでご自身で計算した後に、不動産会社に相談すると、
営業トークに惑わされないと思います。
大切なのは自分の資産背景と照らし合わせたうえで、
自分なりの安全な購入基準を持っておくことです。
あなたもぜひ、色々と「利回り」からシュミレーションして
自分の基準を測ってみてくださいね。
最後までよんでいただきありがとうございました。
