不動産鑑定士とは？難易度や合格率、独学は可能か徹底検証します！

あなたは不動産鑑定士という資格があることをご存じですか？

名前から「建物」を鑑定することということは予想できますが、

具体的にはどんな資格なのかイマイチわかりにくいですよね。

そこで今回は不動産鑑定士とはどんな資格なのか、

その難易度や合格率、独学での取得は可能なのか、徹底検証していきます！

不動産鑑定士とは？

不動産鑑定士とは、「不動産の鑑定評価を行うことができる」国家資格です。

不動産の鑑定評価業務という「独占業務」を持った国家資格であり、

この資格取得するためには、

国土交通省が主宰する国家試験を受けて合格することが必要です。

なお、不動産鑑定士として資格を登録して業務を行うためには、

試験に合格するだけでなく、

その後に実施される「実務修習」を受けなければなりません。

1年～2年にわたる実務修習を受講してすべての単位を修得すると、

「修了考査」を受けることが可能となります。

この修了考査に合格し、

国土交通省に備える不動産鑑定士名簿への登録を受けることで

不動産鑑定士として働くことができるようになります。

不動産鑑定士試験とは？

不動産鑑定士試験は、毎年5月に行われる短答式の一次、

8月に行われる論文式の二次という二段階に分けて実施されます。

双方をパスすると最終合格となります。

一次　短答式試験

不動産に関する行政法規と不動産の鑑定評価に関する理論を試験科目とし、

マークシート方式で各科目の知識を審査する試験です。

例年5月中旬の1日間、実施されます。

二次　論文式試験

科目は

• 民法
• 経済学
• 会計学
• 不動産鑑定評価理論

であり、論文問題と演習問題からなる記述式の試験となります。

論文式試験は8月上旬の3日間実施されます。

実務修習

不動産鑑定士に必要な技能および高度な専門的応用能力の習得のため

実務修習を受講します。

実務修習の期間は1年と2年のコースがあり、

12月1日から翌年11月30日までを1年間としています。

所定の機関において指導鑑定士による直接の指導を受け、

不動産鑑定評価報告書の作成手順を「実務」を通じて学びます。

最終的に、

• 口頭試問
• 小論文

からなる修了考査の判定があります。

実務修習は技能習得を目的としたものであり、

修了考査はそれほど難易度の高いものではありません。

受験資格

不動産鑑定士試験には、かつては大卒などの受験資格が定められていましたが、

受験者数の減少などを背景として、２００６年から受験資格が撤廃されました。

現在では年齢や学歴に関係なく、

誰でも不動産鑑定士試験を受けることができるようになっています。

なお、二次試験である論文式を受けられるのは、短答式試験の合格者だけですが、

短答式の合格後3年間は、短答式を受けずして論文式の受験資格が得られます。

短答式・論文式を必ずしも同一年度に合格しなくてもよいというのは、

受験者にとって大きなメリットですね。

不動産鑑定士の受験料はいくら？

不動産鑑定士の受験料は２通りあります。

• 電子申請の場合　12,800円
• 書面申請の場合　13,000円

不動産鑑定士試験の難易度は？

不動産鑑定士試験は、

司法試験、公認会計士試験と合わせて3大国家試験と呼ばれており、

非常に難易度が高いことで知られています。

不動産に関わる資格には、

• 宅建
• 管理業務主任者
• マンション管理士

など、数ある不動産資格のなかでも、

難易度が高い最上位試験と言っても過言ではありません

不動産鑑定士試験の合格率は？

• 一次試験（短答式）･･･毎年30%前後
• 二次試験（論文式）･･･15%前後

で、双方を突破した最終合格率は5%前後です。

非常に狭き門といえますが、これでも近年は上昇傾向にあり、

かつての合格率は3%以下という低水準でしたので、

これから不動産鑑定士を目指す人は、

まだチャンスが大きくなっているといえるでしょう。

平成３０年のデータを参照すると、

一次の短答式試験では受験者数1,751人のうち合格者数は584人であり、

合格率は約33%になります。

平成30年度の二次の論文式試験では、

受験者数789人のうち177人が合格しており、

論文式試験の合格率、すなわち不動産鑑定士試験の合格率は、14.8%でした。

短答式試験および論文式試験の統計データは、

国土交通省ホームページより閲覧可能ですのでぜひチェックしてみてくださいね。

不動産鑑定士は独学でも合格できるのか？

不動産鑑定士に合格するために必要となる勉強時間は、

短答式・論文式合わせて２０００時間ほどが目安とされており、

1年半～2年ほどかけて対策を行うケースが一般的です。

不動産鑑定士試験の難易度はきわめて高く、

受験者の大半は資格の専門学校などに通って、

豊富な経験をもつ講師の指導を受けて試験に臨んでいます。

自宅の周りに予備校がなかったり、仕事の都合で通学できないという人の場合でも、

インターネットを利用した通信講座を受講して、

• web上でビデオ講義を視聴する
• 添削を受ける

などのケースが一般的です。

実際の合格者をみても、完全に独学で合格したという人はきわめてまれです。

しかし、不動産鑑定士試験には受験資格が定められてないため、

制度上は独学でも試験を受けることは可能です。

不動産鑑定士の取得が独学で難しい理由は？

独学用のテキストがない

不動産鑑定士試験のテキストは、

大手予備校が受講生向けの復習用教材として販売しているものが大半であり、

全くの初学者を対象としたものは非常に少ないのが実情です。

鑑定評価理論を理解しにくい

不動産鑑定士試験では、

• 行政法規
• 民法
• 経済
• 会計

など、幅広い分野から問題が出題されますが、

最も大きな配点比率を占めているのは鑑定評価理論です。

鑑定評価理論でどれだけ得点できるかが合否を分けるカギとなりますが、

同科目は単なる知識の丸暗記で対応できるものではなく、

独自の思考方法を身につける必要があります。

全く予備知識のないところから、

• 「最有効使用の原則」
• 「適合性の原則」

といった鑑定評価理論特有の考え方を理解することは、

独学では非常に困難といえるでしょう。

論文式試験が対策しにくい

短答式試験は5肢択一のマークシート方式であり、

例年ある程度似通った問題が出されますので、

過去問を徹底的に繰り返し学習すれば、独学でも合格は可能かもしれません。

しかし、短答式試験合格者だけが受けられる論文式試験は、

上述の鑑定評価理論に代表されるように、独自の考え方を理解したうえで、

解答を２０００字程度の長文にまとめる必要があります。

独学の場合、そもそも

• 理論の組み立て方
• 語句の言い回し

などの書き方を覚えるまでに多大な時間がかかるうえ、

短答式とは違って、自分の書いた論文を自分で添削することはきわめて困難です。

不動産鑑定士に独学で取得するためには？

独学で勉強することが難しいとはわかっていても、

• 可能な限り経済的負担を減らしたい
• 他人に干渉されず自分のペースを守って勉強したい

という人も少なくないかもしれません。

そうした場合、

短答式試験と論文式試験を完全に切り分けて勉強することをおすすめです。

短答式試験で問われるのは

• 行政法規
• 不動産鑑定評価理論

の2科目ですので、市販のテキストを利用するとともに、

試験範囲が重複している宅建試験用のテキストも併用するとよいでしょう。

一通りの知識を身に付けた後は、ひたすら過去５年分～１０年分の試験問題を解き、

限りなく全問正解できるようになるまで繰り返し演習しましょう。

短答式試験の目途が立ったら、次は大手資格専門学校などで、

論文式試験対策コースを受講しましょう。

過去に論文試験を受けたことがあるなど、文章力に自信がある場合は、

単発で実施される模試を受けるだけのコースを選択してもよいかもしれません。

不動産鑑定士とは？難易度や合格率、独学は可能か徹底検証します！　おわりに

いかがでしたでしょうか。

不動産鑑定士は、気軽に独学で取得できる資格ではないことがわかりましたが、

需要の高い資格であることからその価値は計り知れません。

毎年、多くの不動産関係の人が受験しており、合格への道は狭きものですが、

安定志向かつ興味がある方はぜひチャレンジしてみてくださいね。

最後まで読んでいただきありがとうございました。