「不動産投資やってるんだよね、節税にもなるし」
なんて話をときどき耳にしますよね。
一体なぜ節税になるのか、その仕組みをご存知でしょうか。
不動産投資を使った税金対策は、資産家などの富裕層だけではなく、
一般的な所得のサラリーマン投資家にも人気があります。
そこで何となく気になっていた不動産投資は節税になるのか、
その仕組みをわかりやすくご紹介します。
不動産投資で節税できる4つの税金の種類
まず、不動産投資で節税できる税金について、ざっくりと並べてみます。
- 所得税：節税効果・小
- 住民税：節税効果・小
- 相続税：節税効果・大
- 贈与税：節税効果・大
なぜ、節税効果に大小の差が生じるのか
不動産投資の特性を踏まえて見ていきましょう。
不動産所得とは？
そもそも不動産所得とは、
土地や建物などの貸付けによって得られた収入（不動産収入）から、
必要経費を差し引いたものです。
このため、必要経費として計上できるのは、
- 登記費用（購入時のみ）
- 不動産取得税（購入時のみ）
- 仲介手数料（購入時のみ）
- 減価償却費（年々減っていく・中古だとない場合がある）
- ローン金利（年々減っていく）
- 原状回復費用（年によって変わる）
- リフォーム費用（年によって変わる）
- 固定資産税
- 火災保険料
・・・などが挙げられます。
でも、これらがどうやって節税に結びつくのか、何か条件があるのか、
一つずつ見ていきましょう。
不動産投資が節税になる仕組みは？
不動産投資が節税になるための前提条件
不動産所得が帳簿上赤字になること
「帳簿上」と書いたのは、実際の現金の出入りが黒字だとしても、
会計処理上で赤字であれば条件を満たすためです。
確定申告をすること
会社は年末調整によって給与に関する申告はしてくれますが、
不動産投資の収入や赤字は含まれていません。
確定申告をすることで、不動産所得が赤字であったことが税務署に伝わり、
他の所得との損益通算が行われて節税になります。
節税になる仕組み
所得税・住民税
節税効果があるのは経費がたくさんかかる最初だけです。
次の年からはなくなるものや減っていくものもあり、
節税効果は薄まっていきます。
これは確定申告で不動産所得が赤字になるため、
赤字分が課税所得から控除され、黒字になったら納税額は増えるからです。
例えば・・・
給与所得者の場合は、不動産所得が赤字であれば、その赤字分を給与所得などの所得から差し引くことが可能です（損益通算）。
結果的に課税所得が減額され、所得税や住民税の支払う金額を少なくすることができます。
- 得税は、翌年４～５月に還付金がもらえます。
- 住民税は翌年６月からの住民税が減額されます。
相続税・贈与税
親族に財産を相続・贈与するタイミングでは、
不動産投資による節税効果が高くなります。
現金なら全額相続税の課税対象のところ、
不動産なら相続税の課税評価額が低くなり、
相続税を減らすことが可能なのです。
人に貸しているとさらに相続税の課税評価額が低くなり減税できるため、
このあたりが節税のための不動産と言われる所以です。
相続税は持っている資産の評価額で税額が決まり、
どういう形態で資産を持っているかが関係してきます。
例えば・・・
現金はそのままの評価額となるので、1億円なら評価額も1億円です。
その評価額のうち最大55％の相続税が引かれてしまうので、
できるかぎり評価額を下げたいですよね。
不動産の場合は土地と建物にそれぞれ評価基準があり、
1億で買った物件でも相続税評価額は1億より少なくなります。
土地の評価は通常、路線価額で、公示価格の８割程度が評価額となります。
また、建物の評価は、固定資産税評価額を基に算出され、
一般的に新築時の建築費用の６～７割程度となっているようです。
相続税の評価額は贈与税でも同様の仕組みで算出されます。
＊注意点
相続税も贈与税も支払いは現金なので負担を考えておく
いくら減税されたとはいえ、相続税は高額になります。
全て不動産で相続した場合でも、税金の支払いは現金で行う必要があり、
相続された側、贈与された側もそれなりの現金が必要であることを忘れずに。
相続税は基礎控除が大きく納税対象となる人は少ない
基礎控除額 ＝ ３０００万円 ＋ (６００万円 × 法定相続人の数)
なので、評価額で少なくとも3600万円以上の相続財産がない人は、
相続税の対象になりません。
【初心者】不動産投資は節税になるの？仕組みをわかりやすくご紹介 おわりに
いかがでしたでしょうか。
不動産投資で「節税」という場合、通常は所得税の節税のことを指します。
しかし、今回紹介したように永遠に節税できるわけではないので注意です。
不動産投資は、安定運用することで、
- 家賃収入を得られる
- 生命保険代わりになる
- 売却益を得る
などができますが、くれぐれも、
確定申告や所得税などの税金面をよく理解したうえで取り組みましょう。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
