あなたは「不動産投資」と聞いてどんな感情が湧いてきますか？
- 金持ちがやってる
- ロバートキヨサキ
- 怪しい
など、「投資」になじみのない人にとっては、
「不動産投資」と聞くと収入が多い人だけによる何だか怪しいイメージがありませんか？
しかし、現在では
- 本業を持ちながら副業として始めて脱サラリーマンを目指す人
- 将来不安な年金の足しのために取り組む人
など身近になってきています。
そこで今回は初心者にわかりやすく不動産投資とは何か、
そのメリットとデメリットをご紹介させていただこうと思います。
不動産投資とは？
不動産投資とは、具体的には主に
- 不動産（マンションやアパートや戸建）を購入
- 他人に貸すことで家賃収入を得る
投資の一種です。
不動産投資は主に6つに大別されます。
- 区分マンション投資：区分とはマンションの一部屋が対象とした投資
- 一棟投資：一棟まるまるが対象とした投資
- 戸建て投資：一軒家の戸建てが対象とした投資
- J-REIT（不動産投資信託）：投資家達から資金を集めオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資。
- 民泊投資：自宅の一部やマンションを宿泊施設を対象とした投資
- 駐車場投資：月極駐車場や、コインパーキングを対象とした投資
不動産投資のメリットは？
安定した収入を得ることができる
所有物件に入居者がいる限り収入が入り続けます。
不労所得ではありませんが、労働収入に比べて手間が少ないのが特徴です。
税金など家計からの支出を減らすことができる
相続税や所得税の節税対策ができます。
財産を相続させるうえで必ず支払わなければならない相続税では、
現金や有価証券であればその時の時価で評価されますが、
不動産の評価は固定資産税評価額や路線図で評価されることから、
時価よりも評価額が低くなることが多く、
現金や有価証券よりも相続時の税金を節税できる可能性があります。
所得税を計算する上でも不動産で得た利益、損失は給与所得と損益通算できます。
不動産投資の場合、不動産の減価償却費用を経費にすることができるため、
物件の購入価格を毎年支出として計上することができます。
結果、所得税の課税対象額を減らすことができ、節税することができるのです。
年金の代わりにもなる
定年後も、物件は入居者がいる限り収益を生み出してくれるため
仮に病気が原因で働けなくなった場合、
リストラにあって会社を首になってしまったとしても、
不動産の家賃収入が年金の代わりになります。
ローンを組める
不動産投資は金融機関でローンを組んで行えるのが大きな特徴です。
例えば、株やFX、仮想通貨をやりたいからお金を貸してください
と銀行へ行っても門前払いとなりますが、
不動産投資に限っては家賃収入でローンを返済できる
現実的なシュミレーションができれば融資を受けることができます。
これは世界でも日本だけと言われており、
公務員や大手サラリーマンなど安定した属性の方は
特に融資が下りて取り組みやすい傾向があります。
また、契約内容によっては、
- 生命保険
- 死亡保険
としても利用できて、不動産投資ローンの返済期間中に
投資家本人が死亡した場合、ローンの残りが0になります。
そのため残された家族は、
- 不動産を所有し続けて家賃収入を得る
- マンションを売却して売却益を保険金として得る
なども可能です。
こうやってみるとやらない手はないように思えてきますが、デメリットもあります。
不動産投資のデメリットは？
必要資金・初期費用としてある程度の自己資金が必要
株やFX、仮想通貨であれば数千円～数十万円で始められるのに対し、
不動産投資は最低でも数百万、アパートやマンションを1棟買うとなると
諸経費だけでも数千万円以上の現金が必要になります。
不動産投資用のローンを利用する場合も1割程度の頭金が必要となる上、
多額の借金を抱えるリスクを背負い込むことになります。
また不動産には
- 購入する時・・・不動産取得税
- 所有している時・・・固定資産税、都市計画税、所得税
- 売却する時・・・譲渡所得税
などそれぞれのタイミングで税金がかかってきます。
変動金利で組んでいる場合、
金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなることもあるので
余裕をもったシュミレーションが必要となります。
換金しにくい流動性リスク
不動産は他の投資商品に比べると
「換金しにくい」という流動性が低いリスクがあります。
「すぐお金がほしいから売りたい」と思ってから１年や２年売れないことも多々あり、
購入時よりも不動産価格が下落することもあるので注意が必要です。
空室リスク
マンションや一軒家を一戸だけ購入した場合、当然ですが空室時の収入はなく、
ローンを組んでいると自分の貯金を切り崩して返済や各種費用に充てなければなりません。
固定コストがかかる
管理費、修繕積立金のコストがかかります。
台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクもあり、
保険に未加入の場合、すべて自費で補修しなければなりません。
民泊など海外の滞在者を見込んでいる場合は、
コロナウィルスのような感染症があった際のリスクヘッジも必要となります。
不動産を売却するときは？
万一のことを考えて、不動産を売却するタイミングも考えておきましょう。
巷で言う出口戦略というやつです。
日本人にとってマンションは新築プレミアムが強く人気です。
しかし、新築から5年で価格は2割程度下落し、
その後6年～15年で価格の下落は一度止まりますが、
15年以上経過するとまた価格の下落が始まります。
築21年以上になるとそこから価格はほぼ変わりません。
そのため、マンションは築6年～15年が初めの売り時であり、
21年以降はいつ売却してもそれほど変わらない、
という事がわかります。
最適のタイミングを見極め、時期を逃さず行動するのがポイントです。
不動産の売却にあたっては、複数の不動産会社で査定して比較検討しましょう。
【初心者】不動産投資とは？メリットとデメリットをわかりやすく紹介おわりに
いかがでしたでしょうか。
不動産投資は少ない労力で安定した継続収入を得ることができるうえ、
税制面でも有利であり、忙しいサラリーマンの副業としてや、
老後の蓄えを考えている人たちの間で根強い人気です。
しかし、最初に支払う頭金１割と諸経費の支払いに大きな現金が必要なうえ、
将来的な地震・災害リスクなどのデメリットもあります。
それでも、不動産賃貸業の歴史は江戸時代から始まっているとされており、
巷にはありとあらゆる攻略本が出回っており、株やFX、仮想通貨などに比べると
想定外の出来事はなかなか起きないと言えるのではないでしょうか。
あなたが焦らずしっかりとした知識を身に着けて、
自分が置かれている状況や資産背景を客観的に把握したうえで取り組むことで、
ローリスク、ミドルリターンを実現できる再現性の高い投資となりえるので、
チャレンジしてみてはいかがでしょうか。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
