あなたは「路線価（ろせんか）」って単語を聞いたことがありますか？
不動産投資を行う際に、エリアを選ぶときに、必ず出てくる耳慣れないワード
「路線価」。
路線価を見ても意味が分からなければ、色々な物件を比較することができません。
今回は不動産投資の初心者の方に知っていてほしい、路線価とは何のか、
その調べ方をご紹介させていただきます。
路線価とは？
不動産の価格を表す言葉はいくつか存在します。
主なものは
- 路線価
- 公示地価
- 評価額
- 基準地価
などで、路線価はそのひとつです。
路線価には
- 相続税路線価
- 固定資産税路線価
という2つがあり、それぞれ対応する税金の計算をする時に使うものとなります。
本来、土地は「時価」を計算するのが原則ですが、
全ての土地の時価を算出していくのはその数も膨大で時間がかかり、
また、いつの時点で測るのかによっても差が出てきてしまいます。
そこで、税務署は道路に値段をつけました。
この値段を「路線価」といいます。
ここでいう道路とは、不特定多数の人が通行できる公道という意味です。
この“道路につけた値段“に接している土地の面積を掛けて、
土地の相続時の評価としているのです。
路線価の発表時期と決定方法は？
路線価は毎年更新されます。
毎年1月1日を評価時点として、その年の7月1日に全国の国税局・税務署で公示され、
だれでも閲覧することができます。
▶国税庁ホームページ
不動産投資に路線価がなぜ必要なのか？
不動産の売買は相対取引で売主と買主の間で決定されます。
土地と建物の価格を正確に算出するために路線価を読み解く必要があります。
というのも、
- 路線価から割り出した価格
- 実勢価格（不動産の時価で、取引が成立する価格）
- 不動産会社が査定した価格（売主との相談で決めた売り出し価格）
などの間にギャップがあることが多いからです。
売主からすると少しでも高く売りたいでしょうし、
仲介する不動産会社も売買手数料に関わるので、
できるだけ高く売りたいと考えるのが一般的です。
良心的な不動産会社であればいいのですが、
こちらの知識や情報が不足している場合は足元をみられて、
だまされてしまうかもしれません。
投資は自己責任ですから、自分でも価格を算出しておくことは重要です。
提示された金額や利回りの根拠を聞き取り、
先方の回答次第で誠実な相手かどうかを見極められるぐらいに
自ら情報収集をしておいたほうがよいでしょう。
路線価値が高いということは？
路線価が高いということは、
資産価値の高いエリアだと国が認めていることになります。
不動産投資では金融機関でローンを組んで資金調達すること多くなりますが、
路線価が高いエリアの物件であれば
- 金融機関の担保評価が高い
- ローン額や条件が有利
になります。
東京の銀座エリアと、山奥のエリアでは評価が大きく異なるのです。
路線価の調べ方は？
国税庁ホームページで路線価を調べる
▶国税庁ホームページ
路線価図は国税庁ホームページの「路線価図・評価倍率表」で
過去6年分まで見ることができます。
路線価図を見る方法
- 国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表にアクセスします。
- 地図上の都道府県名、または地図の下に表示されている都道府県名をクリックします。（通常は最新年度の路線価図が表示されるようになっているため、過年度の路線価図を見たい場合は先に年度を選択します）
- 都道府県ごとの目次が表示されます。目次の「路線価図」をクリックします。
- 市区町村の一覧が表示されるので、土地がある市区町村名をクリックします。
- 選択した市区町村内で路線価が設定されている町または大字の一覧が表示されます。路線価図を見るには、土地がある町または大字に記載されている「路線価図ページ番号」をクリックします。同じ町・大字に複数の路線価図ページ番号がある場合は、そのうちのいずれかをクリックします。
＊「路線価図ページ番号」住所や地番と紐づいたものではありませんので、適当な番号をクリックしてください。 - あるいは、地図から路線価図を探すこともできます。町・大字の一覧画面で「この市区町村の索引図ページへ」をクリックすると索引図が表示されます。索引図で土地がある場所を見つけてそこをクリックします。
- 指定した路線価図が表示されます。もし調べたい土地が見つからなかった場合は、画面の左にある「接続図」から隣接する地域の路線価図を見ることができます。
＊一般的な地図とは形式が異なるため見つけにくい場合は、普通の地図を手元に用意し見比べながら探すと見つけやすいでしょう。路線価図には学校や公園・神社などは記載されているため、それらを目印に探すことがコツです。
路線価図から路線価を読み取る方法
路線価図ではその道路に面している土地の1㎡あたりの価格が千円単位で示されています。
例えば数字が「250」とあれば、1000円単位なので1平方メートルあたり25万円です。
アルファベットは借地権の割合でAからGに行くにつれて減少します。
- 借地権の割合：土地の借主の権利にあたる部分をいい、借地権や貸家建付地、貸宅地の価格を計算する場合に使用します。
一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」で調べる
市区町村を指定するか郵便番号を入力するだけで、地図上に路線価が表示されます。
表示された範囲に調べたい土地がない場合は、
地図の表示範囲を移動させることもできるため、
路線価図を何枚も開いて確認する必要がありません。
「全国地価マップ」では
- 相続税路線価
- 固定資産税路線価
- 地価公示価格
- 都道府県地価調査価格
なども調べることができます。
相続税・贈与税の計算に使う場合は、
トップ画面で「相続税路線価等」を選択してください。
路線価図のその他の確認方法
自宅でインターネットを利用することができない場合は、
全国の
- 国税局
- 国税事務所
- 税務署
などの端末で路線価図を見ることができます。
国税庁の路線価図のホームページに掲載されているものよりも
過去にさかのぼって路線価図を調べたい場合は、
国立国会図書館に所蔵されている資料を閲覧することができます。
昭和２８（１９５３）年以降の資料が所蔵されています。
▶国立国会図書館 リサーチ・ナビ | 調べ方案内 | 相続税路線価
路線価を使った土地の価格の計算は難しい
一つの道路に面した四角い形状の整形地であれば、簡単に求めることができます。
しかし、実際にはいびつな形をした不整形地が多く、
土地によっては複数の道路に接する場合もあります。
これらの計算は、税理士であっても
相続税や贈与税に関する経験が浅ければ間違えることがあるので、
評価にばらつきが出ることがあります。
【初心者】不動産投資で出てくる路線価って何？調べ方をご紹介します おわりに
いかがでしたでしょうか。
路線価は国税庁ホームページのほか、民間のデータベースから調べることができます。
基本的には評価したい土地の路線価を調べて面積をかけるだけで、
土地の価格を求めることができます。
ただ、多くの土地は路線価の補正が必要で、
調べた路線価に単純に面積をかけるだけでは正確な価格を求めることはできません。
今回の調べ方を参考にしていただき、不動産投資の参考にしてくださいね。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
