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【初心者】不動産投資のリスクと失敗例をわかりやすくご紹介します!

投資の中でも不動産投資はローリスクミドルリターンと言われており、

 

決してハイリスクではありません

 

とはいえ、リスクがないわけではなく

 

不動産投資を始めた人の中でも多くの損失を出してしまう人がいるのが現実です。

 

一体なぜ不動産投資で大きな失敗をしてしまうのか。

 

今回は初心者の方向けに、

 

不動産投資のリスクと失敗例をわかりやすくご紹介していきます。

 



 

不動産投資のリスクとは?

自己資金が必要

 

例えば、都内で一軒家を購入しようとしたら、最低でも1千万円弱が必要です。

 

ましてアパートやマンションを1棟買うとなると数千万円以上が必要になります。

 

金融機関からの融資を利用するにしても

 

2割(少なくとも1割)の頭金が必要となるうえ、

 

借金を抱えるリスクを背負い込むことになります。

 

また不動産購入時には不動産取得税がかかります。

 

そして、所有時には

 

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税

 

がかかり、売却する時は譲渡所得税など

 

それぞれのタイミングで税金がかかってきます。

 

変動金利で組んでいる場合、

 

金利上昇に伴って返済金額の負担が大きくなることもあり、

 

これらの複雑なリスクを見据えて購入・運営するための最低限の知識が必要です。

 

流動性リスク

物件を購入した際よりも不動産価格が下落することがあります。

 

最近でいうと2019年の大雨で河川が氾濫した際の

 

武蔵小杉のタワーマンションなどは

 

住みたい街ランキング上位から転落した良い例ではないでしょうか。

 

空室リスク

 

一軒家や区分マンション一戸のみを保有した場合、空室時の収入はありません

 

一軒家であれば現金購入していれば空室時もお金は減りませんが、

 

区分マンション一戸の場合は

 

管理費や修繕積立金を自分で支払わなければなりません

 

固定コストがかかる

 

区分マンションの場合は、前述の管理費、修繕積立金のコストがかかりますが、

 

全ての物件に共通して言えるのは、

 

台風や地震などで不動産がダメージを受けるリスクに備えなければなりません

 

保険に未加入の場合、すべて自費で補修しなければなりません。)

 

不動産投資の失敗例は?

  • 一軒家
  • 区分マンション
  • アパート・マンションの1棟

 

その他どんな物件に投資するにしても、

 

失敗から得た経験が不動産投資の成功に結び付くと言えます。

 

そこで、不動産投資にまつわるよくある失敗例、

 

それらの失敗をどのように克服すれば良いのか、見ていきたいと思います。

 

失敗例①:購入価格が高すぎたケース

老後対策セミナーの話がわかりやすく、とても親切で信頼できそうな不動産会社だったので、自己資金ぎりぎりの新築のワンルームマンションへの投資を開始。しかし投資を始めた後、同じマンションの同等の部屋がさらに安く販売されていることがわかった。

 

回避策

 

複数の物件を販売する場合、タイミングや交渉の諸条件によって値引きされたり、

 

価格が変わったりすることがあります。

 

あなたが購入しようとしている土地の価格を調べて、

 

さらに物件の築年数と構造(木造、鉄骨、RCなど)から算出した

 

物件価格を算出して合算してみてください。

 

これが売買価格と解離し過ぎていたら要注意です。

 

そして、予めあなたの投資可能な金額を決めて置き、

 

無理のない範囲で商談に臨むべきです。

 

不動産投資は購入時点で勝敗がほぼ確定してしまうため、

 

高すぎる物件を購入してしまうと、途中でリカバーすることは難しくなります。

 

不動産投資は「最初が肝心」だと認識しましょう。

 

失敗例②:資産価格(不動産価格)が低下

15年ほど前に節税対策として不動産投資を勧められ、投資用マンションを1戸購入。当初は順調だったので、強い勧誘もあり、3年でトータル5戸に投資。しかしその後リーマンショックが起こり、短期間で物件価格が下落し、返済に支障をきたすようになりました。

 

回避策

 

不動産の場合、短期間で相場が大きく変動することはめったにありません

 

しかし、融資を受けて取り組む場合、30年など投資期間が長期になる事もあるため、

 

どうしても景気サイクルが一巡するタイミングでこのような悪い時も発生します。

 

不動産投資の利益は投資価格に大きく影響を受けるため、

 

購入価格は慎重に判断しましょう。

 

資産価格が急激に下がっても、売却しないで済むのであれば損失にはなりません。

 

大きな経済環境の変化が発生しても耐えられるように、

 

予備資金を積み立てるなどの計画をしておきましょう。

 

失敗例③:周辺賃料の低下による賃料減少

老後の収入が年金だけでは心許ないので、10年ほど前に相続で譲り受けた土地で賃貸アパート経営を始めたが、数年前の相続税改正を機に、私の複数の友人も近所で賃貸経営を開始。最近、明らかに家賃相場が下がっており、当初のシュミレーションに大きな狂いが生じてきている。

 

回避策

 

周辺賃料が下落している場合でも、

 

空室を恐れるあまり、儲けを減らしてしまう安易な値下げに走らないことです。

 

居住空間(広さ)や間取りを基準に周辺の競合相手を調査し、

 

  • 立地
  • 日当たり
  • 設備

 

等を定量的に比較し、自分の物件のストロングポイントを整理しましょう。

 

その優れた点を強みとしてアピールできれば、賃料水準を保持できる可能性があります。

 

そのためにも

 

  • 資金的な余裕を持つ
  • 中長期的な視点に立つ
  • 改修などの工夫をする
  • 競争力を高める
  • 資産価値の保全

 

などに努めましょう。

 

賃貸アパート経営の場合は、他の部屋の契約更新への影響も考慮する必要があります。

 

ネット社会ですから、入居者も情報を取りやすい環境です。

 

1部屋の賃料を下げると他の部屋の賃料も下げざるを得ない

 

ということが起こりえますから注意しましょう。

 

失敗例④:「節税効果がある」というセールストークに騙された

「不動産投資をすると、給与から源泉徴収された税金(所得税)が戻ってくるからお得です」と営業マンに聞き、不動産投資を始めて数年が経ちました。確かに税金が還付されているので、節税になっているが、未だに給料から一定額を持ち出しており、税金の戻り分を加味しても持ち出しの方が多かった。

 

回避策

 

税金計算上、不動産投資が赤字になっている間は、

 

その分所得が減っているので、当然収めるべき納税額も減少します。

 

つまり年末調整によって、給与所得分として一度収めた税額が、

 

払い過ぎとして戻ってきたに過ぎないのです。

 

損失が出ていることに気付きにくいのは、

 

税金計算上「減価償却費」という支出を伴わない費用があるからです。

 

減価償却費」とは、購入した不動産のうち、

 

劣化が生じる「建物」にのみ計上することができる費用のことです。

 

耐用年数構造によって、毎年減価償却費が計算されます。

 

利益を計算する「損益計算」上、

 

減価償却費は費用として計上されるため、その分利益額は下がります。

 

しかし、現金の流れで考える「収支計算(キャッシュフロー)」上では、

 

手元に減価償却費分の現金が残る仕組みになっているのです。

 

そのため、借入の返済がその金額以内なら手元に残りますし、

 

不足しても持ち出し額は少額になります。

 

つまり、

 

  • 損益計算
  • 収支計算(キャッシュフロー)

 

は、短期的には一致しないということです。

 

この違いを理解しておきましょう。

 



 

【初心者】不動産投資のリスクと失敗例をわかりやすくご紹介します!おわりに

 

いかがでしたでしょうか。

 

不動産投資での失敗とは、

 

  • 損失が生じる
  • 想定通りに収益を得られない

 

などでしょう。

 

失敗事例から見てもわかるように災害を除けば原因は、知識不足がほとんどです。

 

費用的にも大きな投資になるので、

 

  • 空室や家賃下落も加味したシミュレーションをたてる
  • 不測の事態に損失が出ないように保険などでカバーする
  • 不動産業者や営業担当者トークの「メリット」だけを「鵜呑み」にしない

 

などを意識しましょう。

 

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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